Hast du dich je gefragt, wie das neue Einkaufszentrum, das neue Bürogebäude oder der neue Hotelkomplex finanziert werden? Wie werden große und finanzintensive Immobilienprojekte finanziert, und gibt es dort lukrative Investitionsmöglichkeiten für dich? Im letzten Beitrag habe ich erklärt, wie du ohne Kredit in Immobilien investieren kannst, nämlich über Immobilien-Aktien, REITs und ETF. In diesem Beitrag geht es um offene und geschlossene Immobilienfonds und meine Gründe, warum ich dir von denen abrate.
So erfährst du, warum ich von Immobilienfonds abrate:
Der Unterschied zwischen Immobilienfonds und Immobilien-ETF
Auf den ersten Blick gibt es keinen Unterschied zwischen Immobilienfonds und den im letzten Beitrag behandelten ETF, die Immobilienaktien oder REITs enthalten. Aber hinter den Kulissen hast du große Nachteile, wenn du dein Geld in offene oder geschlossene Immobilienfonds steckst. Lass uns eintauchen:
Offene Immobilienfonds investieren in einen Immobilienkorb.
Es klingt nach einer feinen Sache: mit einem offenen Immobilienfonds kannst du breit gestreut in mehrere gewerbliche Immobilien investieren, die vermietet sind. Das Konzept ist das selbe wie bei jedem Fonds: eine Gruppe von Anlegern gibt ihr Geld an eine Kapitalverwaltungsgesellschaft. Diese Gesellschaft kauft vom eingesammelten Geld Immobilien, die oft in verschiedenen Regionen stehen.
Die Immobilien sind meist vermietete Gewerbeimmobilien, wie Bürogebäude oder Shoppingcenter. Die Anleger verdienen an den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien. Klingt ja gar nicht so schlecht. Schließlich wird das Klumpenrisiko einer Einzelimmobilie reduziert, die du in einem geschlossenen Immobilienfonds kaufst.
Geschlossene Immobilienfonds finanzieren Großprojekte
Anders funktioniert die Finanzierung für den Bau einer neuen Gewerbeimmobilie: Geschlossene Immobilienfonds sammeln das benötigte Kapital zum Bau und Betrieb von privaten Investoren in einem Fonds ein. Ist der erforderliche Betrag erreicht, werden keine weiteren Gelder mehr angenommen, der Fonds wird geschlossen. Es ist kein weiteres Handeln mit den Fondsanteilen möglich! Dann wird die Immobilie gebaut, vermietet und vielleicht auch wieder verkauft.
Ein geschlossener Immobilienfonds kann nicht täglich an der Börse gehandelt werden, und du kannst dein Kapital nicht jederzeit entnehmen!
Die Anleger erhalten vom geschlossenen Immobilienfonds Renditen aus den Mieterlösen und später auch von den Gewinnen nach Verkauf der Immobilie. Aber ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Projekt ist meist nicht oder nur mit hohen Abschlägen möglich. Das Geld der Anleger bleibt auf Gedeih und Verderb bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft.
Exkurs: was während der Laufzeit des geschlossenen Immobilienfonds passiert
Wir bauen die Mall in Pink
Lass uns gemeinsam den gesamten Lebenszyklus eines solchen geschlossenen Immobilienfonds an einem hypothetischen, aber typischen Beispiel durchleben: Am Anfang steht die Idee für eine neue Immobilie. Stell Dir die Mall in Pink vor, eine Gewerbeimmobilie mit knapp 10.000 Quadratmetern für 5 Ladeneinheiten. Im folgenden Beispiel werden wir sie bauen, vermieten und nach 12 Jahren wieder verkaufen. Das Kapital wird über einen Fonds eingesammelt, wobei die Mindestanlage 5000 EUR beträgt.
So erfolgreich ist unser Mall in Pink
Die Mall in Pink ist fertig und 4 gewerbliche Mieter ziehen in die Ladeneinheiten ein. Davon haben zwei Mieter Mietverträge über 7 Jahre abgeschlossen, die anderen zwei über 10 Jahre. Eine Ladeneinheit steht leer, daher wird die versprochene Rendite über 4 % pro Jahr aus den Mieteinnahmen gekürzt. Ein geschlossener Immobilienfonds birgt hier also ein Renditerisiko, das aus der Fokussierung auf nur eine Immobilie entsteht.
Nach 7 Jahren laufen die ersten beiden Mietverträge aus, und werden aufgrund der guten Konsumentenstimmung problemlos verlängert. Zwischenzeitlich wurde auch die 5. Ladeneinheit vermietet und die Renditen wurden auf das Zielniveau angepasst.
Wie du deine Fondsanteile zwischendurch verkaufen könntest
Nach 8 Jahren erhältst Du Post. Ein Investor bietet Dir Geld für Deine Anteile abzukaufen. Auf dem Zweitmarkt will er sich die Mehrheit über den Fonds erkaufen. Du entscheidest Dich aber gegen sein Angebot, weil Du in Zukunft auf höhere Erträge hoffst.
Wenn der geschlossene Immobilienfonds ausläuft
Im 10. Jahr laufen die anderen beiden Mietverträge aus. Das Marktumfeld ist schlecht, daher werden keine neuen Mieter gefunden. Nach 12 Jahren wird die Immobilie wie geplant verkauft, aber aufgrund der leerstehenden Einheiten wird der Ziel-Verkaufspreis nicht erzielt. Den Fondsanteilseignern wird ihr Kapital anteilig am Verkaufspreis ausgezahlt, in diesem Fall leider mit Verlust.
Natürlich kann der geschlossene Immobilienfonds auch sehr gute Rückzahlungen erwirtschaften, und Du als Anteilseigner überdurchschnittlich profitieren. Wäre zum Zeitpunkt des Verkaufs die Mall in Pink voll vermietet, der Standort zu einem In-Viertel geworden und während der Laufzeit die Immobilienpreise stark gestiegen, dann könntest du hohe Rückzahlungen erhalten.
Immobilienfonds sind nur eingeschränkt börsengehandelt. Deshalb kommen sie in meinem unterhaltsamen Börsen-Newsletter auch nicht vor. Dafür alles andere rund um Börse & Bitcoin!
Darum solltest du die Finger von Immobilienfonds lassen
Aber jetzt zurück zu unseren offenen und geschlossenen Immo-fonds. Die Gründe, warum ich dir empfehle, die Finger davon zu lassen, folgen hier:
Finger-weg-Grund #1: die Kosten
Wie bei jedem anderen Finanzprodukt auch solltest du dir die Nebenkosten sehr genau anschauen, denn sie schmälern deine Rendite. Wirf einen Blick auf die Höhe des Ausgabeaufschlags und die Höhe der jährlichen Verwaltungsgebühren; sie könnten dir die Schuhe ausziehen. Ein solcher Fonds könnte zwar steuerlich attraktiv sein, aber beachte bitte auch, dass sich die steuerliche Behandlung während der Laufzeit ändern kann.
Finger-weg-Grund #2: die Rücknahmefristen
Diese Fonds sind entweder gar nicht börsengehandelt, oder nur eingeschränkt börsengehandelt. Du kommst also nicht täglich an dein Geld ran, sondern musst die Umwandlung deiner Fondsanteile zurück in Geld sogar vorher ankündigen!!! Und zwar so:
- Ab Kauf musst du die Anteile mindestens 24 Monaten lang besitzen.
- Zurückgeben kannst du deine Anteile erst nach einjähriger Rückgabeankündigungsfrist!
Finger-weg-Grund #3: die mangelnde Liquidität
Du kommst also weder bei den offenen noch bei den geschlossenen Immobilienfonds nicht an dein Geld ran. Und das ist richtig Grütze! Denn Liquidität ist neben Sicherheit und Rendite eines der drei Optimierungskriterien für deine Geldanlage. Wenn bei der mangelnden Liquidität wenigstens die Sicherheit gewährleistet wäre, oder die Rendite… aber auch das trifft nicht zu:
Finger-weg-Grund #4: die schlechte Diversifikation
Mit einem geschlossenen Immo-Fonds investierst du nur in eine Immobilie, und bist von deren Standort abhängig. Selbst bei langfristigen Mietverträgen gibt es Risiken, weil der Mieter insolvent werden könnte oder das Viertel abrutschen könnte. Die Preise hängen nunmal von der Entwicklung des Angebots und der Nachfrage an diesem einen Standort ab. Nicht viel besser, nur auf mehrere Immobilien verteilt, sieht es bei offenen Immobilienfonds aus.
Finger-weg-Grund #5: Die Intransparenz der Immobilienbewertung
Immobilien sind eine sehr intransparente Anlageform. Denn weil sie eben nicht täglich an der Börse gehandelt werden, bildet sich auch nicht täglich ein Preis zwischen Angebot und Nachfrage aus. Deshalb ist auch nicht bekannt, welchen Wert die Immobilien im Fonds zu jedem Zeitpunkt haben. Du kaufst im Fonds-Sack also eine dicke fette Katze. Diese Intransparenz hat schon zu einigen Skandalen geführt.
Mein Fazit zur Investition in Immobilien
Ich bin überhaupt kein Fan vom Investieren in Immobilien, denn sie bergen hohe politische und geographische Risiken, sind intransparent und binden einen großen Teil deines Kapitals für lange Zeit an ein oder wenige Objekte. Diese Risiken werden aber nicht durch hohe Renditen aufgewogen.
Deshalb investiere ich gar nicht in Immobilien. Wenn du es aber trotzdem tun willst, dann nutze börsengehandelte REITs und Immobilien-ETF statt offener oder geschlossener Fonds!
