Die Börse ist großartig! Nicht nur kann sie dich zum Unternehmer machen, oder als Kreditgeber zur Bank, sondern sie bietet dir auch Möglichkeiten, ganz ohne Kredit in Immobilien investieren zu können. Das geht, ohne dich ein Leben lang binden zu müssen, ohne dich für nur eine Immobilie zu entscheiden und ohne gleich ein ganzes Gebäude kaufen zu müssen.
Ohne Kredit in Immobilien investieren geht so:
Die selbst genutzte Immobilie
Dein erster Gedanke beim Stichwort Immobilieninvestment gilt bestimmt der selbst genutzten Immobilie: dem Häuschen im Grünen mit großem Grundstück oder der Altbauwohnung mit hohen Stuckdecken im Stadtzentrum. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus versprechen ein glückliches Familienleben und einen sorgenfreien Ruhestand, das steckt tief in uns drin. Deshalb kaufen auch viele von uns eine Immobilie für die eigene Nutzung.
Aber es ist eine große Entscheidung im Leben. Denn der Kauf einer Immobilie bindet unglaublich viel Kapital. Du zahlst viel Geld für den Erwerb und verpflichtest dich für viele Jahre zu Zins- und Tilgungszahlungen deines Kredits. Dazu kommen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Kosten für Notar und Makler. Deine Immobilie bindet dich nicht nur lokal: bei Änderung deiner Lebensumstände kannst du sie nicht einfach vergrößern, verkleinern oder versetzen. Mit dem Immobilieneigentum gehst du zudem Pflichten ein. Solltest du außerdem Vermieter werden wollen, kommen sogar noch viele Kosten und Pflichten zusätzlich dazu, gleichzeitig müssen auch politische Rahmenbedingungen beachtet werden.
Der Immobilienkauf will also sehr gut überlegt sein. Allein die Auswahl der Immobilie mit den Rahmenbedingungen Standort, Größe, Bauzustand oder Energieversorgung erfordert gute Analysen, falls es in deiner Region überhaupt geeignete bezahlbare Objekte zum Kauf gibt. Und dann ist da mit der Finanzierung noch die nächste Wissenschaft, in die du dich vor Kauf einarbeiten musst, meist sogar unter Zeitdruck.
Es gibt also einige Gründe, warum du statt des Immobilienkaufs lieber einen Blick auf Finanzprodukte in das Betongold werfen willst. Wie du weißt, kannst du in Wertpapiere bereits mit kleinen Beträgen investieren und sie zudem börsentäglich handeln. Selbstverständlich gibt es auch Aktien, Anleihen und ETF auf Immobilien, und zudem noch einige weitere Wertpapiere, die speziell auf Immobilien zugeschnitten sind.
Ganz ohne Kredit in Immobilien investieren
Mit Aktien und Anleihen indirekt in Immobilien investieren
Starten wir mit Immobilienaktien. Streng genommen gibt es die nicht, sondern es gibt Aktien von Unternehmen, die im Immobiliensektor tätig sind. Ein Geschäftsmodell von solchen Immobilienfirmen ist es, Immobilien günstig einzukaufen, zu sanieren und teuer zu verkaufen; ein anderes ist Bestands-Immobilien zu vermieten und aus den Mieteinnahmen Renditen zu erwirtschaften. Natürlich gibt es solche Firmen nicht nur für Wohn- sondern auch für Geschäfts- und Büroimmobilien. Mit dem Kauf einer solchen Aktie bist du also indirekt in Immobilien investiert.
Eine weitere Möglichkeit, mit der du ohne Kredit in Immobilien investieren kannst, findest du am Anleihemarkt. Zum Beispiel emittieren manche der oben beschriebenen Unternehmen Anleihen. Als eine weitere Besonderheit gibt es explizite Hypothekenanleihen. Sie sind mit Unternehmenswerten, nämlich den Immobilien, besichert. Beim Zahlungsausfall des Emittenten können die Immobilien verwertet werden, um die Rückzahlungen sicherzustellen. Aber nur, wenn die Hypothekenanleihe mit Grundpfandrechten im ersten Rang besichert ist.
Nach Kauf einer solchen Aktie oder Anleihe bist Du also über das Geschäftsmodell des gewählten Unternehmens indirekt am Immobilienmarkt investiert. Übrigens ist mit Vonovia ein Unternehmen aus der Immobilienbranche im DAX enthalten, sodass du beim eines ETF auf den DAX schon ein kleines Investment in Immobilien hättest.
REIT lassen Kleinanleger entspannt ohne Kredit in Immobilien investieren
Das Besondere am Immobilienkauf im Gegensatz zu allen anderen Anlageklassen ist der sehr hohe Anschaffungspreis und die fehlende Stückelungsmöglichkeit. Du kannst schließlich nicht nur einen Stein eines neuen Bürogebäudes, Krankenhauses oder Einkaufszentrums kaufen. Den gesamten Hotelkomplex zu kaufen steht auch außerhalb deiner finanziellen Möglichkeiten.
Schön wäre doch, wenn du nur einen Bruchteil eines oder mehrerer Gebäude kaufen könntest. Ähnlich wie beim Kauf einer Aktie, mit der Du einen Anteil eines Unternehmens kaufst. Solche Konstrukte gibt es tatsächlich, sie heißen REIT – Real Estate Investment Trust. Solche REIT sind Sammelstellen für Geld, das in Immobilien investiert wird mit attraktiven Eigenschaften, mit denen Anleger kleinteilig ohne Kredit in Immobilien investieren können.
Über all das Faszinierende an der Börse schreibe ich in meinem Newsletter. Jeden Sonntag wirst du in 5 Minuten börsenschlau.
Mit REIT und ETF sorgenfrei in Immobilien investieren
REITs wurden explizit für Kleinanleger entwickelt
Obwohl sie in Deutschland die Rechtsform einer Aktiengesellschaft haben, sind REITs nicht mit Immobilien-Aktien zu verwechseln. Denn sie sind vom Gesetzgeber speziell für Kleinanleger konzipiert worden und bieten dir zwei große Vorteile:
- Sie werden auf Unternehmensebene nicht besteuert, somit wird deine Rendite nicht geschmälert. Das ist fair, weil damit die indirekte Geldanlage in Immobilien der direkten gleichgestellt wird.
- Sie sind verpflichtet, 90 % der Unternehmensgewinne an die Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttung erfolgt in Dividenden, die allerdings bei dir steuerpflichtig sind.
Die Vermögenswerte von REITs sind zum Großteil natürlich Immobilien, die Gewinne werden durch Vermietung und Verpachtung erzielt, seltener durch Immobilienhandel. Der Fokus liegt auf dem Halten von Immobilien. In Deutschland hat der Gesetzgeber Wohnimmobilien ausgeschlossen, wohl um nicht noch weiteres Geld in den aufgeblähten Immobilienmarkt zu pumpen.
Du handelst REITs ganz normal an der Börse, wie Aktien auch. REIT-Aktien tragen den Begriff REIT im Namen; im Gegensatz zu normalen Immobilien-Aktien (zum Beispiel Vonovia). Ich habe dir eine Liste von REITs hier vorgefiltert.
Mit REIT-ETF entspannt und ohne Kredit in Immobilien investieren
Wenn REITs also Aktiengesellschaften sind, gibt es dann auch die bequeme Möglichkeit, mit nur einem Finanzprodukt gleich mehrere REITs zu kaufen, wie wir es bei ETF auf Aktien und Anleihen kennengelernt haben?
Ja, tatsächlich, es gibt ETF, die REITs enthalten! Manchmal sind zusätzlich zu den REITs auch ganz normale Unternehmen aus der Immobilienbranche enthalten. Damit streust du dein Risiko über verschiedene Unternehmen der Immobilienbranche. Du hast geringe Kosten und dein Geld bleibt liquide, weil du einen ETF börsentäglich handeln kannst. Weiterhin brauchst du keine Immobilienexpertise und es entsteht dir kein Aufwand aus dem Immobilienbesitz. Wenn du also ohne Kredit in Immobilien investieren willst, dann sind solche Immobilien-ETF die beste Wahl.
Du findest Immobilien-ETF in den bekannten Datenbanken unter dem Such- oder Filterbegriff ‘Immobilien’. Ich habe für dich bei extraETF.com schon vorgefiltert. Wie immer gilt, dass Du vor dem Kauf unbedingt das Factsheet lesen solltest.
Finger weg vor offenen und geschlossenen Immobilienfonds
Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, an der Börse ohne Kredit in Immobilien investieren zu können: die offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Aber bitte lasse von denen die Finger weg! In diesem Beitrag schreibe ich mehr über den Grund, dich von offenen und geschlossenen Immobilienfonds fernzuhalten.
