Hast Du Dich je gefragt, wie das neue Einkaufszentrum, das neue Bürogebäude oder der neue Hotelkomplex finanziert werden? Wie werden große und finanzintensive Immobilienprojekte finanziert, und gibt es dort lukrative Investitionsmöglichkeiten für Dich? Nach Aktien und Anleihen aus dem Immobilienmarkt und REIT Aktien und -ETF erkläre ich Dir in diesem Beitrag geschlossene Immobilienfonds.
Geschlossene Immobilienfonds finanzieren Großprojekte
Du kannst dabei sein, wenn der nächste Baumarkt oder die nächste Gewerbeimmobilien gebaut wird. Geschlossene Immobilienfonds sammeln das benötigte Kapital zu deren Bau und Betrieb von privaten Investoren ein. Dafür zahlen sie aus den Mieterlösen Renditen und lassen die Fondsanleger auch von den Gewinnen nach Verkauf der Immobilie profitieren. Soweit zur Theorie.
Lass uns gemeinsam den gesamten Lebenszyklus eines solchen geschlossenen Immobilienfonds an einem hypothetischen, aber typischen Beispiel durchleben: Am Anfang steht die Idee für eine neue Immobilie. Stell Dir die Mall in Pink vor, eine Gewerbeimmobilie mit knapp 10.000 Quadratmetern für 5 Ladeneinheiten. Im folgenden Beispiel werden wir sie bauen, vermieten und nach 12 Jahren wieder verkaufen.
Was während der Laufzeit des geschlossenen Immobilienfonds passiert
Das Kapital wird über einen Fonds eingesammelt, wobei die Mindestanlage 5000 EUR beträgt. Der Bau beginnt sobald das gesamte Kapital zusammengesammelt wurde. Dann wird der Fonds geschlossen, das heißt es ist kein weiteres Handeln mit den Fondsanteilen möglich. Du siehst: ein geschlossener Immobilienfonds kann nicht täglich an der Börse gehandelt werden, und Du kannst Dein Kapital nicht jederzeit entnehmen!
Die Mall in Pink ist fertig und 4 gewerbliche Mieter ziehen in die Ladeneinheiten ein. Davon haben zwei Mieter Mietverträge über 7 Jahre abgeschlossen, die anderen zwei über 10 Jahre. Eine Ladeneinheit steht leer, daher wird die versprochene Rendite über 4% pro Jahr aus den Mieteinnahmen gekürzt. Ein geschlossener Immobilienfonds birgt hier also ein Renditerisiko, das aus der Fokussierung auf nur eine Immobilie entsteht.
Nach 7 Jahren laufen die ersten beiden Mietverträge aus, und werden aufgrund der guten Konsumentenstimmung problemlos verlängert. Zwischenzeitlich wurde auch die 5. Ladeneinheit vermietet und die Renditen wurden auf das Zielniveau angepasst.
Nach 8 Jahren erhältst Du Post. Ein Investor bietet Dir Geld für Deine Anteile abzukaufen. Auf dem Zweitmarkt will er sich die Mehrheit über den Fonds erkaufen. Du entscheidest Dich aber gegen sein Angebot, weil Du in Zukunft auf höhere Erträge hoffst.
Wenn der geschlossene Immobilienfonds ausläuft
Im 10. Jahr laufen die anderen beiden Mietverträge aus. Das Marktumfeld ist schlecht, daher werden keine neuen Mieter gefunden. Nach 12 Jahren wird die Immobilie wie geplant verkauft, aber aufgrund der leerstehenden Einheiten wird der Ziel-Verkaufspreis nicht erzielt. Den Fondsanteilseignern wird ihr Kapital anteilig am Verkaufspreis ausgezahlt, in diesem Fall leider mit Verlust.
Natürlich kann der geschlossene Immobilienfonds auch sehr gute Rückzahlungen erwirtschaften, und Du als Anteilseigner überdurchschnittlich profitieren. Wäre zum Zeitpunkt des Verkaufs die Mall in Pink voll vermietet, der Standort zu einem In-Viertel geworden und während der Laufzeit die Immobilienpreise stark gestiegen, dann würdest Du hohe Rückzahlungen erhalten.
Wer außer Dir von einem geschlossenen Immobilienfonds profitiert
Wie bei jedem anderen Finanzprodukt auch solltest Du Dir die Nebenkosten sehr genau anschauen. Wirf einen Blick auf die Höhe des Ausgabeaufschlag und die Höhe der jährlichen Verwaltungsgebühren, denn sie schmälern Deine Rendite. Ein solcher Fonds könnte steuerlich attraktiv sein, aber beachte bitte auch, dass sich die steuerliche Behandlung während der Laufzeit ändern kann.
Bist du ein Normalverdiener, der sich ein breit aufgestelltes Portfolio aus verschiedenen Anlageklassen zusammenstellen will, in dem Immobilien nur einen kleinen Teil darstellen? Dann wirf keinen zweiten Blick auf geschlossene Immobilienfonds. Denn sie binden einen großen Teil Deines Kapitals für lange Zeit an nur ein Objekt. Achte lieber auf Investition in verschiedene Gebäude, die Möglichkeit des Börsenhandels und geringe Kosten, wie sie zum Beispiel Immobilien-ETF bieten.
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